재건축·재개발 첫 단추를 잘 꿰어야 한다.

▲ 김학길

재건축·재개발 하면 수익성이 높다고 생각하고 초기에 호응도가 높지만, 시간이 지나면 점차 깊은 수렁 속으로 빠져드는 사례를 주변에서 많이 볼 수 있습니다. 10년, 20년이 지나도 되는 것도 없고 재산권 행사도 못하는 경우가 우리지역 내에도 많습니다. 왜 그럴까요?

재건축, 재개발은 선 계획단계, 사업시행단계, 관리 처분단계, 사업완료단계 등 4단계로 이루어 집니다. 첫 단추인 계획단계인 정비계획 수립 및 정비구역 지정 단계의 부실함이 전체적인 부실로 이루어지는 경우가 많습니다.

정비계획은 사업계획에 해당하기 때문에 충분하게 기초조사가 선행되어야 합니다. 이 기초조사를 통하여 정비사업의 목적을 달성할 수 있는 실행가능하고 사업성을 갖춘 계획이 수립되어야 합니다. 실제적인 조사가 이루어지지 않고 조합설립을 위한 하나의 과정으로 진행될 때 부실한 계획의 단초를 제공합니다.

정비계획 수립 시에는 지역주민의 의견을 최대한 반영하여 수립하여야 함에도 불구하고, 정비계획 수립을 일부 몇 사람과 컨설팅 업자가 수립하여 발의하는 경우도 많습니다. 결국 전체를 위한 계획이 아니라 일부 몇 사람을 위한 계획으로 변질될 가능성이 높습니다.

정비계획은 사업성에도 많은 영향을 미칩니다. 인건비의 증가와 건설원가의 상승, 재건축 부담금 증가로 인하여 사업성 확보가 점차 어려워지는 실정입니다. 따라서 정비계획수립 시에 이러한 사업성 확보가 되도록 면밀한 계획이 수립되어야 합니다. 사업성 확보가 안 된 계획은 중도에 좌초할 수밖에 없습니다.

최근에 고시된 원동주공아파트의 재건축 정비계획을 보면 지역주민의 의견이 반영이 된 계획인지 의구심이 듭니다. 사업성 측면에서 볼 때 기존 980세대에서 1천343세대로 건축계획이 되어 있는데 363세대 증가로는 사업성 확보가 담보되기는 어려울 것으로 생각됩니다.

인접 아파트 재건축 단지인 경우 추가세대가 2배 이상 되어도 사업성 확보가 어렵다고 하는데 363세대의 추가 세대로 가능할 지가 의구심이 듭니다.

결국 추가부담금을 부담하지 못한 세대는 강제 이주하는 결과를 초래하고 말 것입니다. 그 외에도 아파트 내 상가의 정비구역 미포함 문제, 교통 및 동선 처리계획, 세입자 주거 대책 등 여러 가지 문제점을 내포하고 있습니다.

부실한 정비계획의 결과는 어떠할 것인가?

부실한 정비계획이 확정되고 시행되면 그에 따른 많은 부작용을 초래할 것입니다. 부실한 정비계획으로 법적 기구인 조합추진위원회 설립 되었을 경우에는 분쟁해결에 많은 시간과 비용이 들어갈 것입니다.

추진위원회 설립 시 부터 모든 소요자금은 토지 등 소유자가 부담해야 됩니다. 시간이 경과함에 따라 조합임원의 인건비 등의 조합비, 용역비용, 금융비용 등은 기하급수적으로 늘어날 것입니다.

그렇다면 부실한 정비계획의 최대 수혜자는 누구일까요? 인건비를 받는 조합장을 비롯한 조합임원, 용역 업무를 수행하는 용역업체, 금융회사 등이 될 것입니다. 최대의 피해자는 이러한 비용을 지불해야 하는 토지 등 소유자입니다.

이것이 피해방지를 위한 노력을 계속해야할 이유입니다. 따라서 성공적인 재건축·재개발이 되기 위해서는 최소한 아래에서 제시한 두 가지 사항에 대한 관심이 필요합니다.

첫 번째는 법절차의 철저한 준수와 주민의견의 충분한 반영이 선행되어야 합니다. 정비계획 수립절차는 기초조사, 정비계획(안) 작성, 주민공람(30일 이상) 및 지방의회 의견청취, 정비구역지정 신청, 도시계획위원회 심의, 공보에 공고 순으로 진행됩니다.

첫 번째 기초조사는 도시·주거환경 정비계획 수립 지침에(국토부 훈령 제977호) 따르면 정비계획 수립에 기본이 되는 자료로써 조사내용의 충실도에 따라 정비계획 수립에 많은 영향을 줄 수 있으므로 상세하고 정확하게 조사하여야 한다고 되어 있습니다. 이러한 중요한 단계인 기초조사를 생략한다면 올바른 정비계획이 수립되기는 어려울 것입니다.

그리고 정비계획안 입안권자는 시장·군수인데 사업자가 만든 정비계획안을 입안에 그대로 반영할 경우에는 사업자를 위한 정비계획안이 될 가능성이 높을 것입니다. 그리고 각 단계마다 관련기관의 책임 있는 역할이 매우 필요하다고 생각됩니다.

둘째는 주택 소유자의 지속적인 관심이 필요합니다. 계획이 타당성이 있는지, 문제점은 무엇인지 확인하고, 회계처리는 정상적인지, 업무수행자는 적절한 사람인지 등을 지속적으로 확인할 때 성공할 수 있을 것입니다. 무관심은 많은 비리와 문제점을 야기할 수밖에 없습니다. 이러한 관심은 계획단계에서부터 끝날 때까지 지속적으로 이루어 져야 합니다.

결론적으로 재건축·재개발이 성공할 수 있으려면 법에 명시된 절차를 철저히 준수하는 것이 기본이라고 생각합니다. 법 절차를 무시하고 편법으로 진행될 때는 성공하기는 어려울 것입니다. 그리고 관련자의 지속적인 관심이 필요합니다. 내가 아니면 남이 해주겠지 하는 것은 결국 실패의 지름길로 가는 것입니다.