미분양 아파트 3천 세대 돌파

▲ 원주시 미분양 현황

고강도 대출규제도 한 몫…아파트 매매수요 감소 전망
지난달 미분양 아파트가 3천 세대를 돌파했다. 2014년 혁신도시 B-3블록, 한라비발디2차, 우미린 아파트 분양으로 3천 세대를 넘어선 이후 5년 만이다. 당시엔 2008년 이후 신규아파트 공급이 없다가 분양물량이 폭증해 미분양이 발생했다.

지금은 미분양이 1천 세대 이상 남아있는 상황에서 2천여 세대가 추가돼 3천 세대를 돌파했다. 부동산 시장에서는 미분양이 완전 해소되려면 적어도 2~3년이 소요될 것으로 보고 있다.

미분양이 급증한 것은 중앙공원 1구역에 건설하는 원주 더샵 센트럴파크 때문이다. 4개 단지 2천656세대를 분양했는데 지난달 기준 2천162세대가 미분양 됐다. 청약 당시엔 프리미엄을 노리는 가수요로 관심이 높았지만 부동산 경기 위축과 3.3㎡당 1천만 원이 넘는 고분양가가 발목을 잡은 것으로 분석된다.

문제는 3천 세대가 넘는 미분양이 원주 부동산 시장에 주는 충격파다. 단구동 A아파트는(전용면적 59.9㎡) 작년 7월 1억2천~1억3천만 원에 거래됐지만 지금은 8천만 원선까지 떨어졌다. 가격을 낮춰도 비슷한 가격대 전월세가 기업도시에 차고 넘쳐 이마저도 거래가 뜸한 상황이다.

매매가보다 전세가가 높아지는 깡통전세도 단구동과 단계동에서 심심찮게 볼 수 있다. 세입자들은 전세보증금을 빼 새 아파트를 장만하고 싶어도 수요가 없으니 하늘만 쳐다보는 형국이다.

단계동 B 공인중개사는 "대규모 미분양 적체로 큰 폭의 매매가 하락이 발생할 것으로 전망된다"며 "2008년 반곡관설동 내 신규아파트들이 2천만~3천만 원 씩 가격을 낮춰 분양을 촉진한 사례와 유사할 것"이라고 말했다.

주택 실수요자들은 아파트 값이 더 떨어질 것을 예상해 지금처럼 관망세를 유지할 가능성이 높다고 부동산 전문가들은 진단했다.

신협·새마을금고 집단대출 규제
지난해 원주권 새마을금고 9곳의 총 자산은 1조1천억 원을 넘어섰다. 과거 아파트 분양시장이 활기를 띠면서 대규모 집단대출이 발생했기 때문. 정부가 1금융권에 주택담보대출을 강화하자 규제가 덜한 2금융권으로 대출 수요가 몰린 탓이었다. 하지만 올해부터는 신협이나 새마을금고에서도 엄격한 대출 기준이 적용될 전망이다.

지난 9일 금융위원회는 '제2금융권 가계·개인사업자 대출 관계기관 협의회'를 열고 이 같은 방침을 정했다. 우선 집단대출이 늘어난 신협에 대해서는 동일사업장별 취급한도를 500억 원으로 제한했다. 80~100%인 예대율 규제를 충족하지 못하는 조합은 아예 집단대출을 불허한다.

새마을금고는 중단됐던 집단대출을 풀어주되 전체 대출에서 집단대출이 차지하는 비중을 7.4% 이내로 낮췄다. 금융감독원과 상호금융권 중앙회가 분기별로 집단대출 상세현황을 파악하고 리스크 요인이 발생하면 조치하는 상시관리체계도 구축하기로 했다. 

원주시 관계자는 "원주에 대규모 미분양이 발생한 것은 분양시기가 집중된 탓도 있지만 금융당국의 고강도 대출 규제도 한 몫 했다"며 "미분양 해소는 금융당국이 어떤 태도를 취하느냐에 따라 그 속도가 결정될 것"이라고 말했다.

한편, 원주시에 공동주택 사업승인을 받은 곳은 현재 행구동 골드디움(전용면적 85㎡ 이하) 400세대가 전부이다. 하지만 LH가 중앙공원 2구역에 공동주택 건설을 예고하고 있어 앞으로도 분양 물량은 수 천 세대를 넘길 것으로 예상된다.