임대차계약 해지의 효력발생시점

 Q. 甲은 乙로부터 이 사건 주택을 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지로 정하여 임차하였다. 甲은 임대차기간 만료를 앞두고 乙에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였고 이는 2021. 1. 15. 피고에게 도달하였으나, 2021. 1. 28. 다시 '위 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약을 해지하는 바, 乙이 이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다'는 통지(이하 '이 사건 해지통지'라 한다)를 하였다. 

 이 사건 해지통지는 2021. 1. 29. 乙에게 도달하였다. ① 乙은 이 사건 해지통지에 따른 임대차계약해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생하므로 2021. 6. 9.을 기준으로 차임을 정산하면 원고에게 반환할 임대차보증금은 없다고 주장하고, ② 甲은 임대차계약 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 乙에게 도달함으로써 임대차계약이 갱신되었고, 이 사건 해지통지가 2021. 1. 29. 도달하였으므로 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하여 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임을 공제하고 남은 임대차보증금은 乙이 甲에게 반환하여야 한다고 주장한다. 법원은 누구의 주장이 타당하다고 할까?

 A. 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항은 '임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 동법 제6조의 2를 준용하는 바, 동법 제6조의 2 제1항은 '제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다'라고 규정하고 제2항은 '제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'라고 규정하고 있습니다.

 최근 대법원는 "위와 같은 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다.

 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의 2 제1항에 따라 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다(2023다258672)"라고 판시하였습니다.

 따라서 위 사건의 경우 甲의 갱신요구 통지가 乙에게 도달한 2021. 1. 5. 임대차계약이 갱신되었고, 이 사건 해지통지가 乙에게 도달한 2021. 1. 29.로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였다는 甲의 주장이 타당하다 할 것입니다.